サラリーマンが自宅を賃貸に出す時、開業届、青色申告はいつまでに必要か？

サラリーマンとして生きて行く中、転勤や転職で住まいが変更になり、購入した自宅に住めなくなる場合が時にはあると思います。そんな時、自身の戸建てを売却するパターンと賃貸として貸し出すパターンがありますが、本記事では、自宅を賃貸に出す時に忘れずに行っておきたい、開業届と青色申告は誰が、いつ、どのように行うべきなのかまとめたいと思います。

本記事の前に、一戸建てを貸し出すための手順は下の記事にまとめておりますので、参照お願いします。

参考：サラリーマン大家、一戸建てを貸し出す時の手順と注意点（税金、修繕費）

はじめに

サラリーマンの方が自宅を賃貸に出すというのは、家賃収入がある以上、個人事業主になります。

そして不動産所得が年間20万以上ある場合は、確定申告が必要になります。

不動産所得とは、収入から経費を差し引いた金額を指します。

注意点として、自宅（マイホーム）の賃貸に伴う個人事業主の税金は、申告納税方式（納税者の側から支払う税金がありますと申告する方式）なので、納税者側が所得税の確定申告で税金を支払う対応しないといけません。つまり、税務署が納税額を教えてくれるわけではありません。

税金を払っていないと、ある日突然延滞税や加算税の支払いを請求される可能性があるので、要注意です。

また、不動産所得は総合課税に分類されているため、損益通算を行うことができます。損益通算とは、ほかの所得と合算した金額で所得税額を算出できる制度です。つまりサラリーマンの方は、給与とこの不動産所得を合算した金額で全額を算出できるという事です。

損益通算を行うことで、不動産所得がマイナスになってしまった場合でも、給与所得などのほかの所得と合算ができ、所得税額を下げることができます。所得税額が下がれば納付する税金も減額し、節税につながります。

よって、いずれにしても確定申告をする必要性がでてきます。

開業届と青色申告承認申請書

今までの内容より、サラリーマンが自宅を賃貸に出すと、個人事業主の扱いとなり、不動産所得が20万を超えれば必ず必要、超えない場合（不動産所得がマイナスの場合）でも損益通算を行う事で節税メリットがある。という事で、確定申告が必要となってきます。

そして確定申告をする為には、事前に、「開業届」「青色申告承認申請書」を税務署に提出する必要があります。

ではこれらの届け出はどのようにしていくのが良いのか、見ていきましょう。

開業届の提出時期と出し方

開業届は、開業日から1カ月以内に提出しなければなりません。

※何をもって開業の開始をするかは厳密には決まっていないので、例えば物件の引き渡し日や契約日などで問題ありません。

開業届の提出は、通常は税務署に書類を提出する必要がありますが、下のfreee開業など、無料でWeb申請できるサイトがいくつかありますので、これらを使えば、税務署に行く必要なく、Webで、しかも無料で完結出来ます。サラリーマンの方、税務署に行っている時間は無いと思いますので、お勧めです。

青色申告承認申請書の提出時期と出し方

青色申告承認申請書は開業届と同時に提出するのが便利ですが、これは青色申告で確定申告を行う為の申請書ですので、開業届とは異なる提出期限のルールが国税庁のHPに記載があります。

本記事を読まれている方の多くが下の表の（１）か（２）に該当すると思います。

つまりは、業務開始時期から２カ月以内には提出する必要があり、その年の確定申告で青色申請をしたい場合はその年の３月１５日までに提出しておかないと、自動的に白色申告になってしまいますので、注意が必要です。

	区分	青色申告承認申請書の提出期限
(1)	原則	青色申告の承認を受けようとする年の3月15日
(2)	新規開業した場合(その年の1月16日以後に新規に業務を開始した場合)	業務を開始した日から2か月以内
(3)	被相続人が白色申告者の場合(その年の1月16日以後に業務を承継した場合)	業務を承継した日から2か月以内
(4)	被相続人が青色申告者の場合(死亡の日がその年の1月1日から8月31日)	死亡の日から4か月以内
(5)	被相続人が青色申告者の場合(死亡の日がその年の9月1日から10月31日)	その年12月31日
(6)	被相続人が青色申告者の場合(死亡の日がその年の11月1日から12月31日)	翌年2月15日

つまりは、開業したら、すぐに開業届と青色申告承認申請書を出しておくことが良いと思います。繰り返しになりますが、下のfreee開業を使えば、双方とも指示に従って記入していくだけで、税務署に行かずに完了できますので、とても便利です。

自宅賃貸時の青色申請のメリット

開業届と青色申告承認申請書の提出方法と提出時期はお分かりいただいたと思いますが、それでは、なぜ青色申請をする必要があるのかメリットを紹介したいと思います。

通常、自宅を賃貸に出す場合、確定申告の際、青色申告をする事で、10万円の控除を受ける事が可能です。青色申告承認申請書の申請が間に合わなかった、提出していない。という場合は白色申告になり、その場合、控除は受けられません。

青色申告特別控除が65万円になる場合もありますが、不動産所得で65万円の控除を受けるには、賃貸が事業レベルでなければいけません。事業レベルとは、一戸建てなら5棟以上、マンションなどの共同住宅なら10室以上の場合です。 

本格的な不動産経営をされている方向けで、通常家を賃貸にだしている方向けではありません。

まとめ

それでは「サラリーマンが自宅を賃貸に出す時、開業届、青色申告はいつまでに必要か？」まとめたいと思います。

①開業届

　開業日から1カ月以内に税務署へ

②青色申告承認申請書

　業務開始時期から２カ月以内には提出する必要があり、その年の確定申告で青色申請をしたい場合はその年の３月１５日までに税務署へ提出

これら２点は、freee開業などを使う事で、直接税務署へ行かなくても、Webで申請可能です。またウィザードに沿って進めていけば申請出来、マニュアルも容易されている為とても便利です。

これから開業届を出そうとされている方はお勧めです。興味ある方は下記からどうぞ。

確定申告に関しては下記の記事も参照。

参考：サラリーマンの自宅賃貸。やよいの青色申告の操作手順。